金利上昇で崩壊した日本の不動産バブル、韓国も追随か

　一部の不動産暴落論者は、1980年代末期の日本の不動産バブル形成過程が韓国の住宅価格高騰と似ており、韓国にも住宅価格暴落の可能性があると主張している。東京都心3区の土地を売れば、全米の土地が買えるとささやかれるほど、日本の不動産価格が高騰した原因は、「不況」を防ぐために取った景気浮揚低金利政策だった。日本銀行は政策金利を1986年の5％から87年に2.5％まで急激に引き下げた。米国が85年に巨額の貿易赤字を解消するため、日本に強要した「プラザ合意」に従い、日本は85年に1ドル＝250円だった円相場を86年には150円台にまで急激に切り上げた。価格競争力が低下した輸出企業が悲鳴を上げ、実質国内総生産（GDP）成長率は85年の4.4％から86年には2.9％に低下した。日本政府は景気浮揚のため、さまざまな開発計画を発表し、日銀は利下げを行い、流動性の供給を拡大した。低金利融資競争にも火がつき、膨らんだ流動性は株式と不動産の価格を押し上げた。86年から89年にかけ、株価と不動産価格は毎年20－30％上昇した。日本は国土面積が広くないため、地価は下がらないとする「不動産不敗神話」が火付け役となった。不動産投資関連の書籍もベストセラーになった。

■円高不況を防ぐための低金利政策が不動産価格を急騰させた

　低金利と膨大な流動性が日本の資産バブルを膨らませたように、韓国だけでなく、米国、英国、ニュージーランドなど全世界が「パンデミック不況」を防ぐため、低金利、量的緩和、補助金などの政策を講じ、資産価格を急騰させた。ブルームバーグが最近まとめた住宅価格バブルランキングで韓国は19位だった。1位はニュージーランドで、カナダ、スウェーデン、ノルウェー、英国、デンマーク、ベルギー、オーストリア、フランスが続いた。

　日本政府は当時、不動産価格が急騰しているにもかかわらず、土地取引監視区域の指定、融資審査の強化など段階的な措置しか取らなかった。不動産価格の高騰が社会問題になり、日本のNHKは「住宅価格を半分にしよう」という特集を連日流した。不動産価格高騰を放置した政府・日銀の無能に対する批判が相次いだ。韓国ではこれまでに25回にわたる不動産政策が発表されたが、金利は過去最低水準で、流動性は増え続けている。

■韓国の住宅価格上昇率は56カ国のうち39位…日本は？